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1月北京新建商品住宅成交量继续维持高位 低单价段新房占比升至近

/2019-03-05 19:56

  千龙网北京2月18日讯 1月14日,北京市年度政府工作报告强调了租赁住房及共有产权住房建设等住房问题,出台了进一步规范管理住房租赁市场的政策措施,并特别提出了租赁住房与政策性产权住房建设套数目标,由此可见,2019年度住宅供地计划量将和前两年保持一致,北京将继续保持房地产调控定力,通过加大筹集建设租赁住房及保障性住房以保持商品住房价格稳定。

  2019年1月,北京二手住宅需求保持理性平稳,和去年同期相当,伴随着需求量小幅回升,价格走势处于平稳波动状态,整体议价空间有所减小,高降价幅度成交房源占比下降。

  1月份网签量较上月有所下降,与本月前5天建委系统升级无网签数据有一定关系。另外,由于网签数据的滞后性,网签量并不能真实对应本月的市场成交情况。从具体数据来看,1月份北京二手住宅整体网签量为10479套,较上月下降9.9%,1月份网签量同比微涨0.5%。而从实际成交量来看,1月份北京麦田二手房成交量环比上涨15.6%,和去年同期相比微涨1%。

  就麦田成交均价来看,1月份北京二手住宅价格环比上月上升了2.9%,本月成交价涨幅增大一方面和上月基数有关,另一方面也和本月客户议价空间降低有关。根据北京麦田二手住宅挂牌房源价格数据,1月份挂牌均价环比上月略微下降0.5%。

  麦田房产首席市场分析师张叶松表示,从价格来看,属于正常市场波动,预计2019年上半年市场价格依然处于平稳或小幅下滑区间,交易量整体较为平稳,阶段性会出现春节低迷节后回升的历史规律。从当前背景预测,今年政策基调依然是以保持市场稳定为主旨,由于此轮政策已维持较长周期,后续存在需求释放压力,所以不排除下半年出台长效机制或根据实际市场情况进行政策微调的可能性,在控制价格的基础上允许合理释放需求交易。

  据北京麦田成交房源价格监测数据,1月份买方整体议价幅度(客户议价=成交价/最后一次报价-1)为-6.3%,较上个月议价空间略有减小,但仍是近一年来的较高水平。

  另外,在双方议价中,降价房源比例为95%,和上月相比降价房源占比下降2个百分点,其中,高降价幅度的成交房源占比均有下降。在降价房源中,降价幅度在10%以上的成交房源占比为12%,较上个月下降4个百分点;降价幅度在5%-10%的成交房源占比为38%,较上个月下降7个百分点。可以看出,近两个月市场实际交易活跃度有所上升,市场降价幅度开始逐渐减小,但价格不会在短期触底。

  根据监测数据显示,1月份北京新房整体网签量为4603套,较上月虽环比下降7%,和去年同期相比仍上升了123%,近6个月以来持续单月成交量保持在4500套以上。

  新房成交量较高和去年年底新房供应量大幅增加有关。就本月供应量2844套来看,虽环比上月下降84%,但仍同比上升26%。本月供应量环比大幅下降原因主要在于去年年底开发商集中放量供应基数过高有关。

  1月份北京新建纯商品住宅成交均价为49513元/㎡,环比下降12%,整体价格走势处于平稳波动状态。本月新房价格环比上下降的主要原因在于低单价段新房成交量占比大幅增加:本月单价段在4万元/㎡以下的新房成交占比达57%,较上个月上升了8个百分点。

  新房低单价段项目增加,主要在于去年12月份多个共有产权房项目集中供应,并于1月份大量成交,如延庆中交富力雅郡、海淀永靓家园、门头沟西山梧桐嘉苑等三个项目在本月共计成交1172套,成交均价在1.8万元/平方米-3.8万元/平方米。

  随着共有产权住房项目的逐渐入市,剔除新房成交结构影响,接下来新房价格还将保持整体平稳走势。

  2019年1月份,北京住宅用地共成交住宅用地13宗,规划建面167万㎡,是去年12月份的2.2倍,和去年同期相比上升了14.9%。与此同时,本月供应住宅用地20宗,供应规划建面266万㎡,是上个月供应量的近4倍,和去年同期供应量相比上升了13%。

  1月份北京住宅用地供需量双双大涨的主要原因在于,去年年度住宅用地供应计划未完成压力,新年伊始即大幅增加住宅用地供应量,在此环境下,宅地成交量亦有明显上升。

  在本月成交的13宗住宅用地中,共有产权住房用地占据9宗,规划建面占比48.5%,其余4宗宅地出让方式仍然全部采用“限地价、限房价、竞自持、报方案”的竞地方式。成交住宅用地整体溢价率为10%,和上个月基本相当。其中,所有宗地均未达到土地竞价上限,另外,3宗住宅用地在出让底价下成交,可见,开发商拿地热情依然不高。

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